⚖️
2.1. Lý do pháp lý – Không kiểm tra là dễ “kẹt giấy tờ” sau này

Khi anh chị đưa công trình vào sử dụng (cho thuê kho, đưa máy vào chạy, cho công nhân vào sản xuất, hoặc ở luôn),
về mặt pháp luật có nghĩa là mình đang chấp nhận công trình đó đạt điều kiện an toàn.
Sau này nếu có sự cố sập, cháy, tai nạn lao động, cơ quan chức năng sẽ hỏi:
Ai cho phép sử dụng? Hồ sơ nghiệm thu ở đâu?

Nếu không có biên bản đánh giá chất lượng, không có chứng nhận an toàn chịu lực,
chủ đầu tư thường sẽ bị đẩy vào thế “chịu trách nhiệm chính”.
Rủi ro này rất lớn với nhà xưởng vì bên thuê (bên sản xuất) có thể đổ lỗi ngược lại cho bên cho thuê nhà xưởng.

Nên mới nói: kiểm tra chất lượng công trình xây dựng sau khi hoàn thành
không chỉ để yên tâm kỹ thuật, mà còn để cầm trên tay một bộ hồ sơ hợp lệ.

Để biết thêm về quy trình kiểm tra tham khảo bài viết này: chất lượng công trình

🏢
2.2. Lý do kinh doanh – Khách thuê / đối tác FDI bắt buộc đòi

Đối với nhà xưởng cho thuê, đặc biệt khu công nghiệp miền Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Long An,
khách thuê (nhất là doanh nghiệp nước ngoài) thường yêu cầu:

• 📄
  Hồ sơ kiểm định kết cấu chịu lực nhà xưởng còn hiệu lực.
• 🧪
  Kết quả thí nghiệm vật liệu (bê tông, thép) hoặc biên bản lấy mẫu.
• 🧯
  Hệ thống PCCC có nghiệm thu hay chưa.
• 🏗️
  Báo cáo lún nứt nền sàn, có nguy cơ ảnh hưởng máy móc nặng không.

Nếu mình chuẩn bị được hết các giấy tờ đó ngay từ đầu, khách thuê sẽ đánh giá cao và ký nhanh hơn,
thậm chí trả giá thuê tốt hơn vì họ tin tưởng chất lượng công trình.

🛠️
2.3. Lý do kỹ thuật – Phát hiện sớm lỗi thi công trước khi dùng thật

Nhiều lỗi thi công chỉ lộ ra khi công trình “đứng im”, tức là thi công xong rồi,
bê tông co ngót ổn định, mái đã trải qua nắng mưa, nền đã chịu tải sơ bộ.
Ví dụ:

• 🌧️
  Mái tôn bị dột tại vị trí lỗ bắn vít, mí tôn chồng mí không đủ overlap.
• 🏚️
  Nền bê tông nhà xưởng bị nứt chân chim, hoặc nứt ngang theo mạch ngừng đổ bê tông.
• 💧
  Khu toilet thấm nước xuống tầng dưới / thấm ra tường ngoài.
• ⚡
  Ổ cắm điện lắp sai cực, dây tiếp địa không đảm bảo, dây quá nhiệt khi chạy tải thật.

Nếu mình bắt lỗi ngay giai đoạn kiểm tra cuối kỳ, mình yêu cầu thầu sửa liền.
Chứ tới lúc đã bàn giao, thầu rút đi hết, gọi họ quay lại sửa là cực khó.

🏛️
3.1. Móng, nền, sàn và kết cấu chịu lực chính

Đây là phần xương sống. Nếu phần kết cấu này có vấn đề, mọi thứ phía trên đều rủi ro.
Đặc biệt trong nhà xưởng, kết cấu chịu lực không đạt thì không ai dám đưa máy móc nặng vô vận hành.

Lưu ý: Nếu đã có dấu hiệu lún không đều, nên đo cao độ từng vị trí cột và lập biên bản.
Chuyện này đặc biệt quan trọng ở nền đất yếu miền Tây hoặc khu vực san lấp mới.

🏚️
3.2. Tường, vách, trát, sơn nước, gạch ốp lát

Phần hoàn thiện này ảnh hưởng trực tiếp tới tính thẩm mỹ, vệ sinh công nghiệp và độ bền sử dụng.
Với nhà máy thực phẩm / dược phẩm thì yêu cầu còn khắt khe hơn vì liên quan kiểm soát bụi bẩn, vi sinh.

• 🧱
  Tường có bị răng cưa, lượn sóng, hay lồi lõm do trát không phẳng không?
• 🎨
  Lớp sơn nước có đồng màu không? Có bị loang do bả matit chưa khô kỹ không?
• 🚿
  Khu vệ sinh, phòng kỹ thuật: gạch có bị bộp (gõ nghe “bộp bộp” là dán không ăn) không?
• 🧼
  Len gạch chân tường có xử lý silicone chống thấm chân tường chưa?

Nếu tường mới tô mà đã nứt chân chim dạng mạng lưới mịn thì thường do co ngót vữa,
có thể xử lý bằng bả lại – sơn lại. Nhưng nếu là vết nứt chạy dọc theo khe tiếp giáp
giữa 2 khối tường hoặc giữa tường với cột bê tông thì cần coi lại,
vì đó có thể là vết nứt kết cấu / vết nứt co giãn nhiệt.

🌧️
3.3. Mái, thoát nước mưa, chống thấm

Anh chị lưu ý phần mái tôn, mái panel, mái bê tông chống thấm là chỗ rất dễ bị bỏ sót.
Lúc mới bàn giao trời nắng thì thấy ổn, nhưng 1-2 tháng sau mưa lớn là dột liền.

• 🌧️
  Mí tôn chồng mí đủ overlap chưa? Có bôi keo silicone chống thấm ở vị trí vít bắn tôn chưa?
• 🕳️
  Ống thu nước mái có nghẹt rác, lá cây? Đường thoát nước mưa có test xả thử chưa?
• 🏠
  Vị trí tiếp giáp mái – tường (đóng flashing): có bị hở khe sáng không?

Đối với mái bê tông: phải test nước (ngâm nước) trước khi lát gạch/lợp.
Nếu chưa test mà đã bàn giao thì rủi ro cao, đặc biệt với công trình nhiều tầng.

⚡
3.4. Hệ thống điện – chiếu sáng – tiếp địa – tủ điện

Điện là chuyện an toàn sinh mạng. Sau khi hoàn thành công trình, bắt buộc phải kiểm tra:

• 💡
  Đường dây chiếu sáng, ổ cắm có đúng vị trí thiết kế và ký hiệu không?
• ⚡
  Dây dẫn có bị nóng quá mức khi chạy thử tải? Ổ cắm có tia lửa khi cắm tải lớn không?
• 🧲
  Hệ thống tiếp địa, chống sét: có đo điện trở tiếp địa chưa? Có biên bản nghiệm thu chưa?
• 📛
  Các tủ điện có dán nhãn cảnh báo nguy hiểm chưa, có khóa an toàn chưa?

Với nhà xưởng thì còn phải xem hệ thống tụ bù, tủ phân phối, đường cấp cho máy móc sản xuất.
Nếu lắp đặt sai chuẩn từ đầu, về sau hệ thống hoạt động quá dòng, cháy nổ là chuyện có thể xảy ra.

🚿
3.5. Nước cấp, thoát nước thải, nhà vệ sinh, phòng bơm

Công trình nhìn bao đẹp mà vô toilet hôi, nghẹt, hay thấm tường… là coi như mất điểm liền.
Cho nên mấy hạng mục “nhỏ nhỏ” này phải nghiệm thu kỹ.

• 🚰
  Nước xả có đủ áp lực không? Vòi rửa, lavabo có rỉ nước không?
• 🕳️
  Ống thoát sàn có thoát nhanh hay bị ứ lại? Có mùi hôi trào ngược không?
• 🧼
  Góc chân tường toilet có bít silicone chống thấm chưa, có bọng nước không?
• 🌊
  Khu vực bơm nước chữa cháy/nguồn cấp sản xuất: có rò rỉ đầu nối, rò phốt bơm không?

Nếu đây là công trình sản xuất thực phẩm/dược/chế biến, còn phải kiểm tra khu rửa tay công nhân,
điểm bố trí bẫy mùi, độ dốc sàn khu vệ sinh, để đảm bảo đúng yêu cầu vệ sinh công nghiệp.

🧯
3.6. PCCC (phòng cháy chữa cháy)

PCCC là phần mà nhiều bên… để cuối cùng mới lo. Nhưng thực tế kiểm tra PCCC là điều kiện tiên quyết
để nhà xưởng hay công trình được phép hoạt động chính thức.

• 🚒
  Bình chữa cháy xách tay đã đặt đúng vị trí quy định chưa? Có tem kiểm định còn hạn không?
• 🚨
  Đèn exit (lối thoát hiểm), đèn sự cố: có sáng khi cúp điện không?
• 📢
  Chuông báo cháy, đầu báo khói, đầu phun sprinkler đã test hoạt động chưa?
• 🚪
  Cửa thoát hiểm có mở ra ngoài dễ dàng không? Có bị khóa bằng ổ khóa dây xích tạm bợ không?

Nói thẳng nha: nếu phần PCCC không đạt, rất khó làm hồ sơ hoàn công trơn tru,
và nhiều khu công nghiệp sẽ không cho phép hoạt động chính thức.

📑
Bước 1. Thu thập hồ sơ thiết kế & hồ sơ hoàn công

Đầu tiên phải coi giấy tờ chứ chưa cần đi thực tế liền.
Vì sao? Tại vì mình phải biết công trình được thiết kế như sao để đối chiếu với cái thực tế đã xây.

• 📘
  Bản vẽ thiết kế kết cấu (móng, cột, dầm, sàn, thép…)
• 📗
  Bản vẽ kiến trúc hoàn thiện (cửa, tường, mái, slope thoát nước…)
• 📙
  Hệ thống điện – nước – PCCC (MEP)
• 🧾
  Biên bản nghiệm thu từng giai đoạn thi công (nếu có)
• 🧪
  Kết quả thí nghiệm vật liệu (lấy mẫu bê tông, test thép đầu vào…)

Mục tiêu là: cái đã xây có đúng với cái được phê duyệt hay chưa.
Nếu sai khác lớn (ví dụ đổi kích thước cột mà không cập nhật hồ sơ), cần làm rõ ngay.

🔎
Bước 2. Khảo sát hiện trường trực tiếp

Kỹ sư sẽ đi kiểm tra trực tiếp tại công trình, quan sát bằng mắt thường, đo đạc một số vị trí cần thiết.
Những thứ hay coi:

• 📏
  Vết nứt dầm, nứt sàn, nứt tường (đo chiều rộng vết nứt).
• 📷
  Chụp hình hiện trạng tất cả điểm bất thường để lưu bằng chứng.
• 🧭
  Độ lún nền giữa các cột/khu vực đặt máy nặng.
• 💦
  Điểm thấm nước, ố vàng trần/mái, dột quanh lỗ xuyên mái.

Điểm hay bị bỏ sót: khu vực góc khuất như phòng bơm, phòng điện, toilet công nhân, hành lang kỹ thuật trên trần.

🧪
Bước 3. Đo đạc, thử tải, thí nghiệm (khi cần)

Không phải công trình nào cũng phải thử tải. Nhưng với nhà xưởng, sàn treo, gác lửng thép, kệ hàng cao,
đôi khi cần kiểm tra khả năng chịu lực thực tế.

• 🏋️
  Thử tải tại sàn/ban công/kết cấu thép treo máy, để bảo đảm không vượt quá độ võng cho phép.
• 📐
  Kiểm tra độ võng dầm và độ rung khi tải nặng đặt lên (đặc biệt khu vực đặt máy).
• 🔩
  Kiểm tra bulong neo chân cột thép: siết chưa, đủ lực chưa, gỉ sét chưa?

Đây là phần mà nhiều doanh nghiệp FDI hỏi rất kỹ,
nhất là khi họ chuẩn bị treo hệ thống máy lạnh công nghiệp, hệ thống dàn lạnh, hệ thống ống gió nặng.

📝
Bước 4. Lập báo cáo đánh giá chất lượng công trình

Sau khi khảo sát hiện trường và xem hồ sơ, kỹ sư sẽ lập báo cáo chi tiết gồm:

• 📸
  Hình ảnh hiện trạng các khu vực, có đánh dấu vị trí, mô tả lỗi.
• 📍
  Danh sách hạng mục đạt – chưa đạt – cần sửa trước bàn giao.
• 📊
  Đánh giá an toàn chịu lực tổng thể (đạt/không đạt theo mục đích sử dụng thiết kế).
• 📂
  Kiến nghị về hồ sơ pháp lý cần bổ sung (ví dụ: thiếu biên bản nghiệm thu PCCC).

Báo cáo này cực kỳ quan trọng để mình làm việc với thầu:
“anh sửa mấy chỗ này xong rồi mình mới ký nghiệm thu nhe”.

🤝
Bước 5. Bàn giao, ký nghiệm thu đưa vào sử dụng

Khi mọi thứ đã đạt yêu cầu, hai bên sẽ tiến hành ký biên bản nghiệm thu hoàn thành.
Đây là mốc rất quan trọng: từ lúc này trở đi, công trình bước qua giai đoạn vận hành thực tế.

Lưu ý: Nếu anh chị là bên cho thuê nhà xưởng, nên lưu trữ hồ sơ nghiệm thu
và hồ sơ kiểm định an toàn chịu lực ở dạng file cứng + file mềm.
Sau này khách thuê mới vào thay thế, mình đưa ra được liền – tạo niềm tin liền.